住房問題，無論何時都是重要的民生問題。隨著改革開放的不斷深入，各行各業，各個領域都發生了翻天覆地的變化，要說變化最大的當屬國內的房地產市場。在過去的一段時間里，中國房地產市場的快速發展，極大地促進了經濟發展也給人們的生活帶來了不小的改變。對于很多朋友來說，如何擁有一套屬于自己的住房，是很多人夢寐以求的事情，然而近些年，因為房產而引發的糾紛也是屢見不鮮。

王女士家中，在任何人都不知情的情況下，父母留下的房產突然變更為弟媳的名字，不知這是弟弟故意欺騙還是另有隱情？面對紛繁錯雜的現狀又該從何處入手？北京電視臺科教頻道《律師幫幫忙》首播14：10分，重播23：40分的節目中，曹曉靜律師和懷向陽律師將為王女士理清，家中房產的那些事。

案例回顧

王女士的老公在家中排行老大，下面還有兩個弟弟。1994年家中老房子拆遷的時候，一共分到了三套屬于單位的自管公租房。其中兩位老人分得一套三居室，王女士和老公以及三弟一家各分得一套兩居室。

母親曾經表示，希望老三將自己名下的兩居室出租出去，老三一家搬到父母這套三居室內與父母共同生活。為了表示對老人的尊重，對于母親的想法，王女士一家并沒有反對。在三弟與父母共同居住期間，王女士的公公去世，據王女士所說，公公并未對房產留有遺囑，父母名下公租房的承租人也一直沒有變更。

2014年房改，從房管所傳來的一個消息，讓王女士和老公又驚又怒。原來，房管所的過戶部門通知王女士一家，房改政策是令原有的公租房變更為產權房，在變更的過程中，原本屬于父母居住的這套三居室，在變更的過程當中直接變成了弟媳的名字。在獲知這個消息后，王女士的愛人表示，不能接受這個事實，認為這是不可能的事情。

2019年，隨著王女士婆婆的因病離世，因為這套父母留下房子的歸屬問題，一家人爭吵不斷，關系緊張?，F在王女士想知道這套房子自己還能否分到相應的份額？希望專業的律師能給自己指點，以合法的途徑解決家中的糾紛。

律師支招

懷向陽律師表示，王女士的公婆先后去世，也都并未留有遺囑，房產應該按照法定繼承的方式繼承。但是，目前這套房子登記在老三的愛人名下，從形式上來看，這套房子并不能作為老人的遺產來繼承。王女士對房產是否曾經辦理了變更承租人的手續，并不清楚，這點需要王女士進一步的核實相應的情況。對于公房承租人變更，往往與實際居住權、日后的拆遷利益相關，所以現實中很容易產生糾紛。公房變更承租人是有一定條件的，依據《關于公有居住房屋變更、分列租賃戶名的若干規定》，公房變更租賃戶名應當符合下列條件：

（一）承租人與本處有本市常住戶口的共同居住人協商一致要求變更租賃戶名的；

（二）承租人戶口遷離本市，本處有本市常住戶口的共同居住人協商一致要求變更租賃戶名的；

（三）承租人死亡，其生前在本處有本市常住戶口的共同居住人協商一致要求變更租賃戶名的；

（四）承租人死亡，其生前在本處無共同居住人的，其生前具有本市常住戶口的配偶與直系親屬協商一致要求變更租賃戶名的。

根據以往的辦案經驗，北京一個的家庭享受兩次房改政策，包括獲得兩套承租公房這個的確是不符合現有政策規定的。自管公房和直管公房其實是有一定區別的，對于自管公房來說，單位自主權會更大一些，但是，單位也不能完全違背，北京市對于公房承租的相關政策。

曹曉靜律師根據目前的情況，從兩點為王女士進行分析。首先，涉及到王女士的公公和婆婆名下的公房，在變更承租人的程序上是否合法。如果說原承租人是王女士的公公，那王女士的婆婆自己是沒有辦法單獨完成變更的。

實踐中，變更公房承租人分為兩種情形：

第一種，原始承租人在世，去直管單位溝通，符合相關條件直接變更即可，無需公證；

第二種，原始承租人去世，辦理上述公證事項則需要原始承租人所有繼承人均到場方可辦理。

一般來講，辦理變更要符合下述條件：

1.原承租人死亡或外遷；

2.與原承租人為同一戶籍；

3.是原承租人的家庭成員；

4.與原承租人共同居住二年以上；

5.沒有其他住房。

只有符合以上五個條件，才能變更公房的承租人。另外對于承租房變更的手續，曹曉靜律師建議王女士可以通過以下三種渠道來取得

1.申請信息公開

2.去原單位了解

3.去法院訴訟，申請法院去調取

其次，通過王女士的描述，在2014年房改的時候是使用了父母的工齡購房，根據《北京市高級人民法院關于審理繼承糾紛案件若干疑難問題的解答》第六條規定：“按成本價或標準價購買公房時，依國家有關政策折算已死亡配偶一方工齡而獲得政策性福利的，該政策性福利所對應財產價值的個人部分應作為已死亡配偶的遺產予以繼承。該政策性福利所對應的財產價值計算參考公式：（已死亡配偶工齡對應財產價值的個人部分÷購買公房時房屋市值）×房屋現值。”所以根據上述規定，這套房子即便已經變更到弟媳的名下，也不能完全屬于弟弟和弟媳。

曹曉靜律師  有溫度的婚姻家庭律師，最貼心的法律服務專家

北京市盈科律師事務所  高級合伙人

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